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Verkauf einer geerbten Immobile – Das gibt es zu beachten
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt und stellen sich die Frage: Was soll mit der Immobilie geschehen? Neben der Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten, denken viele auch über einen Verkauf nach – und oft ist das die beste Entscheidung. Hier erfahren Sie, worauf Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie achten sollten, wie Sie eine preisliche Einschätzung für Ihre Immobilie erhalten oder welche Fristen und steuerlichen Regelungen zu beachten sind.
Grundlagen zum Thema Erbschaft und Verkauf einer Immobilie
Wenn man eine Immobilie erbt, kann es sinnvoll sein zu überlegen, ob man es selbst bewohnen möchte, sofern dies machbar ist oder ob man einen Immobilienverkauf anstreben möchte. Diese Entscheidung kann besonders vorteilhaft in Bezug auf die Erbschaftssteuer sein, da man möglicherweise vollständig von der Erbschaftssteuer befreit wird.
Erbt man als Kind ein Haus und bewohnt es mindestens 10 Jahre selbst, kann man das Haus steuerfrei erben, sofern die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet. Ist das Haus größer, muss lediglich die übersteigende Fläche versteuert werden. Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gilt diese Quadratmeterbegrenzung nicht, allerdings müssen auch sie die Zehnjahresfrist einhalten.
Ein weiterer Vorteil der Selbstnutzung eines geerbten Hauses ist, dass man bei einem Verkauf eventuell hohe Erwerbsnebenkosten vermeiden kann, die bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können.
Ein zusätzlicher Vorteil beim geerbten Immobilienverkauf ist, dass dadurch eine Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind. In Fällen, in denen Uneinigkeit über die Aufteilung des Nachlasses besteht, ermöglicht der Verkauf des Hauses eine unkomplizierte Möglichkeit, jeden Erben entsprechend seiner Erbquote auszuzahlen. Zusätzlich können durch den Verkauf eventuell noch ausstehende Zahlungen der Hausfinanzierung beglichen werden.
Erfolgreicher Verkauf
einer geerbten
Immobilie mit
Immobilienmakler
Alle folgenden Angaben und Informationen zur Erbschaftssteuer dienen nicht als Beratung oder dergleichen. Die Angaben basieren nur auf Praxis Erfahrungen und sollen einen groben Überblick bescheren! Für Fehlerhafte Informationen übernehmen wir keine Haftung.
Die Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien
Bei jeder geerbten Immobilie fällt Erbschaftssteuer an. Spätestens drei Monate, nachdem Sie von Ihrem Erbe Kenntnis erlangt haben, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren. Diese Frist muss unbedingt eingehalten werden, da sonst das Finanzamt wegen Steuerhinterziehung gegen Sie vorgehen kann.
Persönliche Steuerfreibeträge
Abhängig vom Verwandtschaftsgrad können Sie einen persönlichen Steuerfreibetrag nutzen. Die Erbschaftssteuer wird nur fällig, wenn der Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt. In diesem Fall wird der Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, und nur der verbleibende Betrag wird versteuert. Die Erbschaftssteuer betrifft also nicht das gesamte Erbe, sondern nur den Betrag, der den Freibetrag übersteigt.
Die Freibeträge im Überblick
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder, Stief- und Adoptivkinder (sowie Enkelkinder, falls die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Stiefeltern: 20.000 Euro
- Geschwister und deren Kinder: 20.000 Euro
- Alle anderen Erben: 20.000 Euro
Zu beachten: Wichtig ist das gesamte Erbe. Erben Sie also weitere Vermögensgegenstände, wird Ihr Freibetrag schneller ausgeschöpft.
Die Erbschaftssteuerklassen im Überblick
Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern
Erbschaftssteuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder sowie Cousins und Cousinen
Erbschaftssteuerklasse III: alle anderen Erben
Wert des Erbes |
Steuerklasse I |
Steuerklasse II |
Steuerklasse III |
bis 75.000 € |
7 % |
15 % |
30 % |
bis 300.000 € |
11 % |
20 % |
30 % |
bis 600.000 € |
15 % |
25 % |
30 % |
bis 6.000.000 € |
19 % |
30 % |
30 % |
bis 13.000.000 € |
23 % |
35 % |
50 % |
bis 26.000.000 € |
27 % |
40 % |
50 % |
ab 26.000.000 € |
30 % |
43 % |
50 % |
Kann man eine Immobilie auch Steuerfrei erben?
Wenn der Verkehrswert Ihrer Immobilie unter Ihrem persönlichen Freibetrag liegt, können Sie die Immobilie steuerfrei erben, sofern dieser Freibetrag nicht bereits durch andere Vermögenswerte ausgeschöpft ist. Unter bestimmten Bedingungen können Sie auch dann von der Erbschaftssteuer befreit werden, wenn der Verkehrswert Ihrer Immobilie über Ihrem Freibetrag liegt:
Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt und sind Sie der Ehe-/Lebenspartner oder ein Kind des Erblassers, können Sie die Immobilie steuerfrei erben, wenn Sie sie mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. In diesem Fall spielt es keine Rolle, wenn der Verkehrswert den Freibetrag übersteigt, vorausgesetzt, die Wohnfläche der Immobilie beträgt nicht mehr als 200 Quadratmeter.
Ehegatten und Kinder haben zudem Anspruch auf einen Versorgungsfreibetrag, der ihre finanzielle Absicherung gewährleisten soll. Wenn Sie diesen Freibetrag mit Ihrem persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrag kombinieren, erhöht sich der steuerfreie Anteil Ihres Erbes. Für Ehepartner beträgt der Versorgungsfreibetrag 256.000 Euro. Bei Kindern hängt die Höhe des Freibetrags vom Alter ab
Welche Rolle Spielt der Erbschein beim Immobilienverkauf?
Wo bekomme ich den Erbschein
Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Erbschein eine wichtige Rolle, um die rechtmäßige Eigentümerschaft nachzuweisen. Generell ist für den Hausverkauf selbst kein Erbschein notwendig. Allerdings muss vor dem geplanten Verkauf des Hauses der Eintrag im Grundbuch geändert werden, sodass der Erbe sich als neuer Eigentümer ausweisen kann.
Um diese Grundbuchberichtigung vornehmen zu können, muss der Erbe nachweisen, dass er der rechtmäßige neue Eigentümer ist. Dies kann beispielsweise durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag geschehen. Liegen diese Dokumente vor, ist kein Erbschein erforderlich.
Sollte jedoch nur ein handschriftliches Testament oder gar kein Testament vorliegen, kann es notwendig sein, einen Erbschein zu beantragen. Der Erbschein bestätigt die Erbberechtigung und wird vom Nachlassgericht ausgestellt. Mit diesem Dokument kann dann die Änderung der Grundbucheintragung vorgenommen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Beantragung eines Erbscheins sowohl zeitaufwändig als auch kostspielig sein kann. Je nach Umfang des Erbes können hier Beträge im vierstelligen Bereich anfallen. Daher sollte im Einzelfall geprüft werden, ob ein Erbschein tatsächlich notwendig ist.
Welche Kosten für den Makler könnten mich erwarten?
Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie beauftragen, fallen für dessen Dienstleistungen Gebühren an. Diese sogenannte Maklercourtage ist in der Regel abhängig vom erzielten Verkaufspreis und beträgt bei den meisten Maklern zwischen 3 und 6 Prozent. Abhängig vom vereinbarten Modell der Maklercourtage können die Kosten entweder zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden oder der Verkäufer übernimmt die gesamte Gebühr.
Bedeutung des Verkehrswertes beim geerbten Haus
Im Falle einer Erbschaft sieht das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz in Deutschland je nach Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe unterschiedliche Freibeträge vor. Darüber hinaus können bei der Vererbung von Immobilien teilweise vorteilhafte Sonderregelungen genutzt werden. Eine Immobilienbewertung ist besonders vorteilhaft, denn liegt der Verkehrswert eines Hauses unter dem Freibetrag des jeweiligen Erben und erfolgt der Verkauf außerhalb von Spekulationsfristen, kann das Haus vollständig steuerfrei geerbt werden.
Was passiert, Wenn sich die Erbengemeinschaft uneinig ist?
Wenn sich eine Erbengemeinschaft uneinig ist, führt dies häufig zu einer Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie. Bei einer Teilungsversteigerung liegt der Verkaufserlös meist unter dem, was bei einem herkömmlichen Verkauf erzielt werden könnte. Zudem entstehen zusätzliche Kosten für das Gericht und den Sachverständigen, die den Gewinn weiter mindern.
Für eine Teilungsversteigerung muss mindestens ein Erbe einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Das Amtsgericht verkauft die Immobilie dann nach den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Dabei erhält der Meistbietende den Zuschlag.
Nach dem Verkauf müssen sich die Miterben auf eine Auszahlung einigen und einen Teilungsplan erstellen. Erst nach einer Einigung wird der Verkaufserlös ausgezahlt. Falls die Erben sich nicht einigen können, wird der Erlös beim Amtsgericht hinterlegt und erst ausgezahlt, wenn ein Auseinandersetzungsvertrag zustande gekommen ist. Diese Situation kann den Prozess erheblich verzögern und die finanziellen Vorteile weiter schmälern.
Worauf Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie achten sollten
1. Lassen Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen: Um den Grundbucheintrag zu berichtigen, benötigen Sie das Testament, den Erbvertrag oder einen Erbschein, der Ihr Erbe eindeutig nachweist.
2. Lassen Sie einen realistischen Immobilienwert ermitteln: Neben der Immobilie selbst ist die Lage entscheidend. Es empfiehlt sich, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der den Wert realistisch einschätzt und die Vermarktung fachkundig unterstützt.
3. Beachten Sie die Zehnjahres- beziehungsweise Dreijahresfrist: Dadurch können Sie die Spekulationssteuer sparen.
4. Stellen Sie alle notwendigen Unterlagen zusammen und sorgen Sie für eine verkaufsfördernde Präsentation: Eine ansprechende Präsentation der Immobilie ist entscheidend für den erfolgreichen Verkauf.
5. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf: Ein Privatverkauf lohnt sich nur, wenn Sie bereits Erfahrung haben. Ein Makler erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis und sorgt für einen reibungslosen Verkaufsprozess.
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