Was ist die Lastenfreistellung?

So läuft die Lastenfreistellung ab

Wenn der Verkäufer beim Immobilienverkauf die Immobilie gemäß Kaufvertrag lastenfrei übergeben muss, beginnt der Prozess der Lastenfreistellung. Hierbei kontaktiert der Notar die Gläubiger oder Berechtigten im Auftrag des Eigentümers. Die Gläubiger teilen dem Notar mit, in welcher Höhe noch Forderungen an den Immobilieneigentümer bestehen.

Anschließend bereitet der Notar für jedes Grundpfandrecht beziehungsweise für jeden Gläubiger eine Lastenfreistellungserklärung vor. Wenn beispielsweise sowohl eine Hypothek als auch ein weiterer Kredit von derselben Bank mit der gleichen Immobilie besichert sind, genügt eine einzige Lastenfreistellungserklärung des Gläubigers zur Löschung beider Grundpfandrechte aus dem Grundbuch. Sind hingegen mehrere Kreditgeber an den Grundschulden beteiligt, die mit der Immobilie beliehen wurden, erhält jede Bank eine eigene Lastenfreistellungserklärung.

Der Notar erhält schließlich von den Gläubigern einen Treuhandauftrag. Dies bedeutet, dass er die Löschung der Grundschuld oder Last nur dann veranlassen darf, wenn er sicherstellt, dass der Gläubiger seine Restforderung oder Entschädigung erhält. Der Verkäufer begleicht die Restschulden aus dem Kaufpreis, den er für die Immobilie erhält. So wird sichergestellt, dass die Immobilie lastenfrei an den Käufer übergeben wird.

Die Lastenfreistellung im Grundbuch ab

Eine vom Notar initiierte und vom Gläubiger unterzeichnete Lastenfreistellungserklärung ist notwendig, um Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs löschen zu lassen. Dieser Prozess läuft immer über den Notar und kann weder vom Käufer noch vom Verkäufer selbst vorgenommen werden.

Den Antrag auf Lastenfreistellung stellt üblicherweise der Käufer beim Notar. Falls der Käufer dies nicht tut, weist der Notar im Rahmen seiner Aufklärungspflicht auf die eingetragenen Lasten und deren Bedeutung sowie die Ratsamkeit einer Lastenfreistellung hin.

Der Notar kümmert sich um die Formalitäten spätestens nach Abschluss des Kaufs. Idealerweise verschickt er die Lastenfreistellungserklärungen noch vor der Vertragsunterzeichnung an die Gläubiger, sodass er danach direkt zusammen mit dem beglaubigten Kaufvertrag einen Antrag auf Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt einreichen kann.

Prinzipiell ist eine Lastenfreistellung im Grundbuch auch nach dem Kauf möglich. Allerdings bringt dies für den Käufer mehr Stress und Risiko mit sich, da er nachweisen muss, dass die Belastungen noch vom Verkäufer stammen. Die Bank hat schließlich kein Interesse daran, ihre besicherte Grundschuldforderung zu riskieren.

Die Kosten der Lastenfreistellung

Notar- und Grundbuchkosten
Die Kosten der Lastenfreistellung trägt normalerweise der Verkäufer als Verursacher. Die Gebühren für die Tätigkeit des Notars sind im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) geregelt. Sie richten sich nach der Höhe der Grundschuld, deren Lasten freigestellt werden sollen. Das Grundbuchamt führt eine Lastenfreistellung mit einer 0,3-Gebühr durch. Eine Übersicht dazu findet sich in Anlage 2 des GNotKG, wobei die Gebühren in Tabelle B relevant sind.

Der tatsächliche Aufwand des Notars spielt hierbei keine Rolle. Er muss lediglich auf die anfallenden Kosten und wer sie trägt hinweisen, nicht jedoch auf die konkrete Höhe. Üblicherweise betragen die Kosten für Wohngebäude einige Hundert Euro.

Schuldentilgung
Ein Teil des Kaufpreises wird verwendet, um die Restschuld bei der Bank (für die Hypothek oder ein Darlehen) zu begleichen und eine Lastenfreistellungserklärung zu erwirken. Manchmal wird sogar ein Notaranderkonto eingerichtet, auf das der Kaufpreis überwiesen wird. Von diesem „Anderkonto“ aus begleicht der Notar zunächst die offenen Forderungen, bevor er den Rest an den Verkäufer überweist.

Der Kreditgeber wird bei einer vorzeitigen Rückzahlung innerhalb der vertraglichen Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den „Schaden“ durch entgangene Zinsen erstattet zu bekommen. Möglicherweise erhebt die Bank auch eine Gebühr für die Zusendung der unterschriebenen Lastenfreistellungserklärung.

Treuhandkosten
Wird ein Notaranderkonto eingerichtet, stehen dem Notar als Treuhänder zusätzliche Einnahmen zu. „Der Geschäftswert für die Treuhandgebühr ist der Wert des Sicherungsinteresses“, heißt es in § 113 Abs. 2 GNotKG. Eine ungefähre Hausnummer: 0,1 Prozent der Grundschuld zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einer Grundschuld von knapp 450.000 Euro liegen die Treuhandgebühren einschließlich Umsatzsteuer bei circa 530 Euro. Das Landgericht Gera hat die Rechtmäßigkeit und Höhe der Treuhandgebühren 2017 in seinem Urteil (Az.: 6 OH 19/16) anerkannt.

Ablösebeträge
Wer ein Wege- oder Überfahrtsrecht aus dem Grundbuch entfernen will, benötigt eine notariell beurkundete Einverständniserklärung des Berechtigten – und es kann einiges kosten, dieses Recht abzukaufen. Gleiches gilt für ein Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch. Bei der Wertermittlung für eine faire Ablöse helfen Sachverständige mit einem Verkehrswertgutachten.

Geerbte Immobilie verkaufen

So helfen Gutachter bei der Lastenfreistellung

So helfen Gutachter bei der Lastenfreistellung Gutachter haben normalerweise nicht direkt mit der Lastenfreistellung zu tun – das ist Sache des Notars. Dennoch spielen sie eine wichtige Rolle im gesamten Prozess, indem sie auf mögliche Lasten und damit verbundene finanzielle und nutzungsrechtliche Risiken hinweisen und diesen einen monetären Wert beimessen.

Unterstützung durch Gutachten Gutachter können im Rahmen eines Beleihungswertgutachtens, Kurzgutachtens oder Verkehrswertgutachtens wertvolle Informationen liefern. Sie identifizieren etwaige Lasten auf einer Immobilie und bewerten deren Auswirkungen. Durch eine gutachterliche Stellungnahme erhalten Käufer und Verkäufer Klarheit über die finanziellen und rechtlichen Aspekte, die mit den Lasten verbunden sind.

Immobilienkaufberatung Bei einer Immobilienkaufberatung weisen Immobiliensachverständige Käufer auf mögliche Lasten und deren Konsequenzen hin. Sie erläutern die Bedeutung der Lastenfreistellung und helfen, die damit verbundenen Risiken zu bewerten. So können Käufer informierte Entscheidungen treffen und unerwartete Kosten vermeiden.

Immobilienverkaufsberatung Auch Verkäufer profitieren von der Expertise der Gutachter. Bei einer Immobilienverkaufsberatung gehen Sachverständige gezielt auf die Möglichkeiten der Lastenfreistellung im Grundbuch ein. Sie unterstützen Verkäufer dabei, die Immobilie optimal auf den Verkauf vorzubereiten und den Prozess der Lastenfreistellung reibungslos zu gestalten.